“Chung cư giá rẻ … mà chẳng rẻ”

“Chung cư giá rẻ mà chẳng rẻ” là tình trạng mà khách hàng có nhu cầu thực phải chấp nhận chi trả ngay nếu không muốn mức chênh tiếp tục “kịch trần” hay “cháy hàng”. Ít thì ngót 100 triệu đồng, nhiều có khi lên đến hơn 200 – 300 triệu đồng/suất mua.

 Thời gian qua khi thanh khoản BĐS chớm cải thiện thì thuật ngữ “làm giá” hay “mua chênh” bất ngờ  xuất hiện. Trong khi vấn đề giá sản phẩm nhà đất (cũng như hệ thống dữ liệu địa ốc) vẫn chưa được xác lập, kiểm soát một cách minh bạch, chuyên nghiệp thống nhất . Bộ Xây dựng liên tiếp nhấn mạnh về vấn đề trên trong Đề án phát triển thị trường BĐS, cũng như một số đề xuất của dự thảo Luật Kinh doanh BĐS.

Cầu cao, cung nhỏ giọt

Trước khi cơ quan quản lý đầu ngành xây dựng đề xuất nội dung “bỏ quy định giao dịch BĐS qua sàn”, ở khu vực phía Bắc, giới DN, nhà đầu tư cũng như rất nhiều người đã (đang) thực hiện mua bán sản phẩm chung cư đều mặc nhiên coi “tiền chênh” là một phần của thương vụ địa ốc. Tổ hợp cao cấp, khu đô thị kiểu mẫu, quần thể xanh, hay chung cư giá trung bình cho người thu nhập thấp đều gửi hóa đơn thanh toán kèm tiền chênh cho “thượng đế”. Những dự án “tưởng rẻ mà chẳng rẻ” kiểu Đại Thanh, Kim Văn – Kim Lũ, VP6 Linh Đàm… Trước khi thuộc sở hữu của người mua, hàng loạt sản phẩm của Xí nghiệp nhà Lai Châu đều mang tên chung cư giá rẻ, hình thái (thuộc diện được hưởng hỗ trợ vay từ gói tín dụng 30.000 tỷ đồng), tính chất (diện tích xoay quanh mức 70m2, giá trị theo công bố đáp ứng khả năng chi trả chung của người mua) và… phải mua chênh.

Tại sao có sự vô lý này? Ngày càng nhiều dự án chung cư  thương  mại “hồn nhiên” bán chênh ngay tại phiên mở bán. Trong khi  sản phẩm nhà đất còn “phơi” chẳng ai mua, DN trầy trật lo từng đồng trả nợ ngân hàng và duy trì kinh doanh?  Từ “Thành phố Thời đại” của tỷ phú Phạm Nhật Vượng cho đến dự án bình dân của “đại gia điếu cày”,  cũng “sốt” tới vài chục (đến cả trăm triệu đồng) một suất mua căn hộ diện tích nhỏ. Lý do chính là cơ cấu rổ hàng hóa thị trường,  đằng sau những lời cáo buộc trách nhiệm đổ dồn cho môi giới, nhà đầu tư thứ cấp (thậm chí là cả chủ đầu tư “làm ngơ”).

­­

Tiền chênh, phải chăng là cái giá phải trả của Thượng đế nào muốn  vay để mua nhà từ “cột mỡ” 30.000 tỷ đồng..

Mới đây nhất, VP6 Linh Đàm  là chung cư có tiền chênh lên đến 200 triệu đồng/căn hộ 65m2 đã làm nhiều khách hàng phải  “thót tim”. Đủ lời bàn tán khen chê, báo chí vào cuộc, nhà quản lý “xắn tay” truy nguyên nguồn cơn và trách nhiệm các bên gây ra tiền chênh này. Nhưng cuối cùng, mọi chuyện vẫn đâu đóng đấy. “Chuyện thường ngày ở huyện” vẫn đang diễn ra rộn ràng  ở các dự án chung cư giá rẻ (theo niêm yết) từ vành đai 3 đổ vào như Tân Tây Đô, CT1 Trung Văn, Bắc Hà, 136 Hồ Tùng Mậu…. Và theo một số nhà đầu tư chuyên “nằm vùng” tại các dự án có vị trí, giá thành, tiến độ ổn nhất hiện nay, thị trường đang quá thiếu sản phẩm chung cư “tất cả trong một” nên mua chênh là chuyện thường.

Chấp nhận chênh

 Người mua đang nghiến răng chấp nhận để đánh đổi một chốn đi về đúng nghĩa.Như vậy, nguyên nhân khách quan dễ nhận thấy của tình trạng chênh giá xuất hiện ở nhiều dự án chung cư thương mại phần nhiều là do sản phẩm “chuẩn” đến tay người mua vẫn quá thiếu, để đáp ứng nhu cầu ở không quá xa (vành đai 3 đổ vào), diện tích, giá thành hợp lý (khoảng 70m2, giá dưới 15 triệu đồng/m2), được vay ưu đãi lãi suất thấp dài hạn (tới 15 năm) để thanh toán tiền mua nhà.

Bên cạnh thương hiệu của DN góp phần làm người mua yên tâm “xuống tiền”, phải nhắc tới độ hấp dẫn của gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng đối với đại đa số người thu nhập trung bình trở xuống đang trăn trở sinh nhai mỗi ngày. Nhiều chuyên gia tài chính nhận định, nếu căn cứ theo góc độ vay tiền mua nhà theo lãi suất ưu đãi của gói tín dụng, vẫn còn đông đảo người mua nhà sau khi được trao chìa khóa cửa sẽ phải làm lụng cả chục năm sau mới thoát cảnh nợ nần. Tuy vậy, cũng có một lực lượng khách hàng có thu nhập trung bình vừa đủ (điều kiện vay mua nhà theo quy định của gói hỗ trợ) đang chuẩn bị sẵn sàng kế hoạch trả nợ dài hạn (!) và nhăm nhăm “chen chân” một suất mua chênh.

 Tiền chênh, ngầm hiểu là cái giá phải trả cho “thượng đế” nào muốn vay mua nhà từ “cột mỡ” 30.000 tỷ đồng.

Tiêu biêu như, tháng 5/2014, căn hộ VP6 Linh Đàm (tầng 21-22) diện tích 65m2  có giá gốc (chủ đầu tư công bố) là 14,5triệu đồng/m2, giá chênh là là 190 triệu đồng. Ngay chiều tối (kéo dài đến đêm) mở bán, chỉ có ai may mắn mới mua được suất chênh “mềm” hơn những người chậm chân.. Tính ra đơn giá phải trả vào khoảng 17,5 triệu đồng/m2. Xét mặt bằng giá chung cư bình dân ở Thủ đô (khoảng 18-20 triệu đồng/m2), giá của VP6 niêm yết tỏ ra “cạnh tranh” hơn hẳn. Vậy tại sao chủ đầu tư không công bố ngay mức 17-18 triệu đồng/m2 từ đầu, thay vì gián tiếp bán chênh vài triệu đồng trên đơn giá thực tế mỗi mét vuông?! Đáp số: niêm yết dưới 15 triệu đồng/m2, là giải pháp “giúp” người mua nhà được vay lãi suất thấp từ gói hỗ trợ.

 (Theo cafeland)