Thế chấp nhiều lần một BĐS: Lỗ hổng trong cơ chế quản lý

Những ngày vừa qua, dư luận vẫn chưa bớt “nóng” về câu chuyện chung cư The Harmona (quận Tân Bình, Tp.HCM) bị chủ đầu tư đem thế chấp nhiều lần, thì mới đây các cơ quan truyền thông lại phát hiện thêm 2 dự án chung cư cũng ở địa phương này rơi vào tình cảnh tương tự là RubyLand và Cao Ốc Xanh.

Sự việc trên không chỉ khiến cho người dân sống tại các chung cư này khốn đốn vì phải trả tiền thật để mua căn hộ cầm cố, mà còn khiến hàng nghìn người đang sở hữu các căn hộ chung cư trong cả nước lo lắng vì không biết liệu chủ đầu tư có đem căn hộ của mình đi thế chấp hay không? Các chuyên gia nhận định, để xảy ra tình trạng này là do cơ chế quản lý, rà soát tài sản thế chấp tại ngân hàng hiện nay vẫn chưa hiệu quả.

Chỉ trong vài ngày vừa qua, liên tiếp 3 dự án chung cư tại Tp.HCM bị phát hiện đang được thế chấp nhiều lần tại các ngân hàng, khiến người dân phải đối diện với nguy cơ bị mất nhà, mất tiền. Nhiều ý kiến cho rằng, người dân mua nhà trên giấy, ở được vài năm rồi mới phát hiện nhà mình đã bị cầm cố, như vậy chẳng khác nào bị lừa đảo. Hàng nghìn người dân hiện đang sống trong các chung cư mà chưa có sổ hồng, hoặc đang góp tiền mua căn hộ chung cư đều không khỏi hoang mang, lo lắng.

Nhiều người dân cho biết, khi tìm hiểu dự án, tất cả các chủ đầu tư đều tư vấn, quảng cáo rất tốt về dự án của mình, không hề có sai phạm gì. Người mua cũng không biết tìm hiểu thông tin chính xác về tình hình thực tế của dự án ở đâu. Sau vài năm về ở mới biết nhà đã bị thế chấp thì không biết căn cứ vào đâu để đòi quyền lợi của mình. Người dân rất mong các ban, ngành có chức năng có những văn bản hoặc có xác nhận về những công trình, dự án hợp pháp, không thuộc trường hợp bị thế chấp để tránh những rủi ro sau này cho người dân.

Dự án chung cư The Harmona bị chủ đầu tư đem thế chấp nhiều lần. Ảnh: Internet

Theo quy định, một tài sản không thể đồng thời được giao dịch 2 lần, và tài sản thế chấp thì phải được giải chấp trước khi bán cho người khác. Thế nhưng, chủ đầu tư dự án The Harmona đã giao dịch thế chấp tới 3 lần và thế chấp toàn bộ dự án để vay vốn thực hiện việc xây dựng dự án, dùng 41 căn hộ của dự án để bảo lãnh vay tiền ngân hàng và bảo đảm cho người mua nhà được thế chấp căn hộ để vay vốn ngân hàng.

Theo ý kiến của Luật sư Nguyễn Hồng Bách, Chủ tịch Công ty Luật Hợp danh Hồng Bách và Cộng sự, đây là hành vi vi phạm rất nghiêm trọng pháp luật của chủ đầu tư dự án. Nếu như chủ đầu tư không có khả năng trả nợ thì ngân hàng sẽ thực hiện thủ tục khởi kiện để phát mại tài sản. Trong trường hợp này, quyền ưu tiên thanh toán sẽ thuộc về ngân hàng, người mua nhà có thể rơi vào cảnh mất nhà, tiền thì đã thanh toán, không lấy lại được.

“Cần có quy định về việc tất cả hệ thống tín dụng phải có sự phối hợp, liên thông về thông tin để nếu chủ đầu tư đã cầm cố, thế chấp ở một ngân hàng nào đó, khi mang hồ sơ vay tới 1 ngân hàng khác thì hệ thống sẽ cảnh báo ngay là đã thế chấp tại một ngân hàng khác và không được tiếp tục thế chấp nữa”, Luật sư Nguyễn Hồng Bách nhận định.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên & Môi trường phân tích, việc một dự án chung cư được thế chấp nhiều lần là hậu quả của lỗ hổng lớn trong kênh thông giữa thị trường tài chính với thị trường BĐS. Lỗi trước hết thuộc về hệ thống quản lý vì chưa có một cơ chế rà soát vấn đề thế chấp ngân hàng hiệu quả. Tiếp theo là lỗi thuộc về các ngân hàng thương mại trong nghiệp vụ của mình khi nhận thế chấp và việc công khai, minh bạch thông tin về các dự án nhà ở vẫn chưa tốt.

“Cả thị trường tài chính và thị trường BĐS đều cần có cơ chế minh bạch nhất để hạn chế rủi ro. Rủi ro trong việc thế chấp 2 lần hoặc thế chấp khi không đủ điều kiện là những rủi ro thực sự của thị trường tài chính có liên quan đến đầu tư BĐS. Cơ chế minh bạch thông tin trong quản lý cũng như minh bạch thông tin trong thị trường hiện nay vẫn rất yếu kém, từ đó tạo nên độ rủi ro khá cao. Quy định của pháp luật về công khai minh bạch đã khá tốt nhưng việc thực hiện ở các địa phương vẫn còn yếu. Chính quyền cấp tỉnh cần phải đưa ra một cơ chế yêu cầu minh bạch đúng theo quy định của pháp luật đối với tất cả các dự án phát triển nhà ở”, Giáo sư Đặng Hùng Võ nêu ý kiến.

Ông Đặng Hùng Võ cũng đưa ra cảnh báo, việc thế chấp nhiều lần đối với cùng một BĐS từng là nguyên nhân gây ra khủng hoảng BĐS ở nhiều nước. Đây là một nhược điểm lớn nhất trong phát triển thị trường BĐS, nếu quản lý không tốt thì rất dễ dẫn đến sự suy sụp của cả thị trường tài chính thông qua khủng hoảng BĐS.

Tại Việt Nam, với tình trạng hầu hết các chủ đầu tư dự án nhà ở đều phải vay tiền từ ngân hàng, thì việc các dự án chung cư bị đem cầm cố ở hai hay nhiều lần không thể thống kê được con số chính xác. Thực tế này đặt ra một yêu cầu là phải có ngay những giải pháp để quản lý chặt chẽ việc thế chấp BĐS.

Hiện việc mua nhà ở hình thành trong tương lai đang diễn ra phổ biến, vì vậy, để tránh những rủi ro có thể xảy ra, người mua nhà cần tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý trước khi giao dịch, tham khảo thông tin từ Sở Xây dựng các tỉnh, thành để biết điều kiện dự án có được mở bán hay không, và tìm hiểu thông tin từ phía ngân hàng để biết tài sản đó đã bị thế chấp hay chưa.