“Lách luật” biến chung cư thành văn phòng

Doanh nghiệp cố tình “lách” luật, dân chịu khổ

Khu vực Trung Hòa – Nhân Chính (quận Cầu Giấy, Hà Nội), dọc tuyến đường Hoàng Đạo Thúy, chung cư cho thuê làm nhà văn phòng mọc lên như nấm. Lẽ dĩ nhiên, chung cư ở khu vực nào thì vốn chỉ có công năng dành để ở, nhưng với sự tiện lợi của giao thông, sự quần tụ của các loại hình kinh doanh dịch vụ, nên nhiều khu vực đã bị biến thành khu văn phòng bất đắc dĩ.

Một thành viên Ban quản lý tòa nhà cho biết, tại các tòa nhà 18T1, 18T2, các tầng thấp của tòa nhà hiện đã được doanh nghiệp thuê hết với giá mỗi căn chung cư từ 10 – 12 triệu đồng/tháng. Cách đó không xa là khu tái định cư B6C thuộc khu đô thị Nam Trung Yên. Do là khu nhà tái định cư nên giá thuê chung cư làm văn phòng tại đây cũng rẻ hơn, từ 5 – 7 triệu đồng/tháng tùy diện tích căn hộ.

Nhiều nhà chung cư bị “biến” thành văn phòng bất đắc dĩ. Ảnh minh họa

Các doanh nghiệp biện minh cho hành động của mình rằng, họ “cực chẳng đã”, rằng vì tiết kiệm chi phí mới phải làm như vậy… Một công ty in ấn thuê văn phòng tại khu tập thể trên phố Thái Thịnh cho biết từng thuê địa điểm trên mặt phố. Tuy nhiên, giá thuê diện tích hơn 20m2 mặt đất đã lên đến 10triệu đồng/tháng. Trong khi thuê căn hộ 50m2 chỉ 5 triệu đồng. 

Đây cũng là lý lẽ chung của các doanh nghiệp nhỏ, doanh nghiệp mới thành lập. Thực tế, giá thuê nhà mặt phố ở Hà Nội hiện không hề rẻ. Giá thuê tại các tòa nhà văn phòng hạng C (hạng văn phòng bình dân nhất) cũng đã lên mức 15 – 20USD/m2/tháng. Tức là nếu thuê một văn phòng rộng khoảng 50 m2, giá đã lên đến 20 triệu. Đại diện một doanh nghiệp cho rằng, “Điều này quá sức với doanh nghiệp nhỏ. Các tòa nhà văn phòng cũng không có diện tích nhỏ hơn cho doanh nghiệp lựa chọn”.

Chiếu theo quy định, các căn hộ chung cư không được cho thuê làm văn phòng nên các công ty, văn phòng cho thuê đã có đủ kiểu lách luật để ứng phó. Phổ biến nhất là các văn phòng, công ty không treo biển hiệu tại căn hộ. Anh Hoàn Thiện, Ban quản trị của Chung cư 25 Lạc Trung (Hà Nội) cho biết, nếu quan sát từ bên ngoài thì các căn hộ cho thuê không khác căn hộ chung cư được làm nhà ở. Tuy nhiên, theo phản ánh của các hộ dân cư, việc cho thuê căn hộ chung cư làm nhà ở lại gây ra nhất phiền toái cho người dân và gây áp lực lớn lên hạ tầng dịch vụ của chung cư.

Những căn hộ tập thể cũ tại các khu Khương Thượng, Thành Công… cũng được cơi nới, sửa chữa làm văn phòng. Điều này khiến người dân cảm thấy lo lắng do các khu tập thể cũ vốn không có bảo vệ chuyên nghiệp như các chung cư hiện đại. Người dân các khu tập thể vốn đã sinh sống nhiều năm với nhau, quen mặt biết tên nhau nhưng từ khi nhiều căn hộ biến thành văn phòng, tình hình an ninh bị xáo trộn, nhiều người lạ mặt xuất hiện.

Luật “chênh” nên dễ vin vào để “lách”

Theo quy định tại điểm 7, Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở (2014), từ ngày 10/6/2016, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình phải chuyển hoạt động kinh doanh ra khỏi căn hộ chung cư. Đến nay, sau hơn 3 tháng, việc di chuyển của các văn phòng vẫn đang “giậm chân tại chỗ”.

Đại diện ban quản lý tòa nhà 18T1 Trung Hòa – Nhân Chính cho biết: Năm nào Bộ Xây dựng cũng có văn bản liên quan đến việc không được sử dụng chung cư ngoài mục đích để ở nhưng không thấy cơ quan chức năng nào đến xử lý nên đâu lại vào đấy. Ban quản lý không có thẩm quyền để xử phạt. Nếu Bộ Xây dựng siết chặt quy định cho thuê thì ban quản lý cũng chỉ có trách nhiệm theo dõi và báo cáo lên cấp trên.

Trong khi đó, theo đại diện Phòng Quản lý Nhà (Sở Xây dựng Hà Nội), không thể đi kiểm tra từng chung cư xem có bị sử dụng sai mục đích không mà trách nhiệm thuộc về ban quản lý các tòa nhà. Nếu căn hộ nào sử dụng vào mục đích văn phòng, ảnh hưởng đến các hộ dân sinh sống tại chung cư thì phải ngừng cho thuê. Bên cạnh đó, quy định xử phạt hiện chỉ áp dụng trong lĩnh vực trật tự xây dựng và thiếu chế tài trong quản lý căn hộ chung cư.

Do đó, cần có quy định rõ ràng, nếu chủ căn hộ sai phạm trong việc cho thuê thì sẽ bị phạt ở mức nào và ai là người xử phạt, giám sát sau khi phạt.

Theo các chuyên gia, hiện nay, quy định pháp luật có “độ chênh” khiến người cho thuê vịn vào đó “lách”. Cụ thể, theo Luật Nhà ở (2014), nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của cá nhân, hộ gia đình. Nhưng cũng theo quy định của Luật Nhà ở, chủ sở hữu nhà ở hợp pháp có toàn bộ các quyền dành cho chủ sở hữu nhà ở và không có quy định về việc hạn chế chủ sở hữu nhà ở chỉ được cho thuê nhà ở với mục đích làm nhà ở.

Theo luật sư Bùi Quang Hưng, độ chênh này của Luật Nhà ở khiến cơ quan quản lý khó cấm sử dụng nhà chung cư làm văn phòng khi mà nhu cầu mặt bằng kinh doanh giá rẻ luôn tồn tại.

Ông Nguyễn Hữu Cường, Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội, cho rằng, người sở hữu nhà có quyền làm những thứ nhà nước không cấm, tức là có quyền cho, tặng, cho thuê, thế chấp… Tuy nhiên, ông Cường cũng nhấn mạnh, khi phê duyệt dự án nhà ở thì công năng của tòa nhà đã được các cơ quan quản lý nhà nước “định vị” rất rõ trong giấy phép. Ví dụ có tòa nhà dùng cho mục đích hành chính, để ở, hay để kinh doanh… Do đó, pháp luật cần quy định rõ, người sở hữu nhà có quyền cho thuê song vẫn phải đảm bảo tuân thủ đúng chức năng tòa nhà.

“Đơn vị quản lý tòa nhà cần quy định rõ vào hợp đồng, nội quy tòa nhà: Chủ nhà được quyền cho thuê vì mục đích gì. Thay vì cấm thì có quy chế để bảo vệ không gian yên tĩnh của cư dân. DN có thể thuê nhưng phải đăng kí trước, cam kết hoạt động thương mại không ảnh hưởng đến hàng xóm và trả thêm phí cho tòa nhà”, ông Cường nói.

GS Đặng Hùng Võ, chuyên gia xây dựng: Đã đến lúc phải cương quyết thực hiện quy định siết mục đích sử dụng chung cư, không phân biệt DN lớn hay nhỏ. Trước đây, trong hoàn cảnh quá thiếu nguồn cung thì có thể nhân nhượng, nhưng để hướng tới một đô thị hiện đại thì không nên để tất cả các hoạt động khác chen lấn vào nơi ở. Chung cư là nơi diễn ra cuộc sống chung, không thể đem những hoạt động riêng phá hỏng cuộc sống ở đây. Hiện chưa có tác động mạnh từ cơ quan quản lý nên các DN chây ì chưa thực hiện. Do vậy, cơ quan quản lý và chính quyền địa phương phải gây áp lực để thực hiện quy định này.