Không nên quá kỳ vọng vào dòng vốn ngoại chảy về BĐS năm 2016

By On Thursday, November 27th, 2014 Categories : Lời khuyên tài chính

Các chuyên gia nhận định, thị trường bất động sản (BĐS) năm nay có nhiều chuyển biến tích cực. Năm tới, thị trường này được kỳ vọng sẽ chuyển biến tốt từ lực hút của dòng vốn ngoại.

Về vấn đề này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.


bất động sản
GS. TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng

Bộ Tài nguyên và Môi trường

– Việc phát triển thị trường vốn trung và dài hạn có vai trò quan trọng với kênh BĐS, vậy ông nhận định như thế nào về việc mở cửa cho người nước ngoài được mua nợ xấu ở Việt Nam và tham gia vào M&A đối với các dự án BĐS trong năm 2015?

Hiện tại, chúng ta đã có đầy đủ pháp lý để người nước ngoài được mua nợ xấu BĐS và tham gia vào phương thức mua bán sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án. Nhưng chưa có dấu hiệu được đón nhận trên thực tế. Vì vậy, cần dùng nhiều thủ pháp để thực hiện các chính sách mở cửa đã được luật hóa trong Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi và Luật Nhà ở để tăng tính hấp dẫn cho các nhà đầu tư.

Tôi cho rằng, đây là quy luật tất yếu bởi tiềm năng tài chính các nhà đầu tư trong nước còn hạn chế. Trong khi các nhà đầu tư nước ngoài lại có điều kiện về kinh nghiệm, phương thức, các giải pháp kỹ thuật để đưa ra cách xử lý phù hợp. Đơn cử như các khu đô thị sau nhiều năm “đắp chiếu”, thời gian qua đã có sự chuyển động với nhiều công trình tái khởi động do một số nhà đầu tư lớn nước ngoài mua lại. Trong năm nay, xu hướng này đã “chớm nở” song chưa thật sự mạnh mẽ. Có lẽ phải đến giữa năm 2016 và đầu năm 2017 đây mới được xem như một phương thức chính để giải quyết các BĐS tồn đọng. Tuy nhiên, còn tùy vào phân tích của nhà đầu tư nước ngoài về khả năng tìm kiếm lợi ích cũng như sự thương thảo giữa 2 bên.



thị trường bất động sản
Theo ông Đặng Hùng Võ, chúng ta không nên quá kỳ vọng vào dòng vốn ngoại

đổ vào BĐS năm 2016. Ảnh: Đời sống và Pháp luật

– Phân khúc nhà ở cho thuê được xem như cách tạo an cư tốt nhất cho đại bộ phận người có nhu cầu cải thiện chỗ ở. Tuy vậy, cho đến nay vẫn chưa có cơ chế để đẩy mạnh phát triển. Chúng ta cần có những giải pháp gì để phân khúc này hấp dẫn hơn, thưa ông?

Trước đây, phân khúc nhà ở cho thuê tại Việt Nam có 3 vướng mắc chính. Một là, khó khăn về vốn, muốn có được một dự án nhà cho thuê thì vòng quay của vốn ít nhất phải 25-30 năm. Thậm chí, nếu giá thuê rẻ thì vòng quay phải lên đến 40 năm. Hai là, khung pháp luật chưa bảo vệ lợi ích của cả người đi thuê và người cho thuê. Ba là, văn hóa về sở hữu nhà ở nước ta quá nặng nề.

Theo Luật Nhà ở, Chương về Nhà ở cho thuê coi như đã giải quyết những rủi ro về pháp lý của người đi thuê và người cho thuê bởi không thể đơn phương bỏ hợp đồng. Nhưng rủi ro về mặt văn hóa truyền thống, theo tôi, hiện nay vẫn tập trung vào đối tượng người có thu nhập thấp thuê nhà thì câu chuyện này không quá trở ngại. Vấn đề nan giải hiện nay là làm sao giải quyết được vốn cho các dự án nhà ở cho thuê. Trên thực tế, các ngân hàng trong nước không có khả năng tiếp cận vốn dài hạn, trong khi ngân hàng nước ngoài thì chưa được thế chấp vay tiền. Vì vậy, chỉ có thể nhìn vào các nhà đầu tư nước ngoài, họ có vốn dài hạn để trụ lâu dài ở thị trường BĐS Việt Nam, nhất là ở các dự án nhà ở cho thuê. Đây được xem là phương thức duy nhất để tăng phân khúc nhà ở cho thuê hiện nay.

– Trong 6 tháng cuối năm 2015, có sự trở lại áp đảo của phân khúc BĐS cao cấp trên thị trường. Vậy thưa ông, trong trường hợp tình hình này kéo dài đến năm 2016, liệu có trở thành mối lo “tồn kho” bắt nguồn từ việc định vị sai phân khúc không?

Hiện nay, định nghĩa BĐS “cao cấp” còn mơ hồ, chưa rõ ràng. Việc thị trường rầm rộ mua bán các căn hộ có giá trên 30 triệu đồng là có song về bản chất có đúng là BĐS “cao cấp” không thì tôi cho rằng, trong tình trạng thị trường BĐS đang trầm lắng, giá trị 30 triệu đồng/m2 có thể được xem như cao cấp nhưng thực tế thì không hẳn.

Các căn hộ chất lượng cao hiện nay thu hút được sự quan tâm của người mua thực chất là do đất tại vị trí “vàng” làm cho giá BĐS cao lên. Tâm lý lo ngại tồn kho quỹ hàng “cao cấp” mới đã được đặt ra nhưng chưa có biểu hiện thực tế.

– Có ý kiến cho rằng, những hiệp định quốc tế quan trọng được ký kết năm 2015 sẽ thu hút nhiều dòng vốn ngoại vào phân khúc nhà ở khu công nghiệp trong năm 2016. Quan điểm của ông về ý kiến trên?

Khu vực nhà ở xã hội bao gồm nhà ở cho công nhân ở các khu công nghiệp, nhà cho người có thu nhập thấp tại đô thị và nhà ở cho sinh viên, học sinh tại các trường đại học cao đẳng là điểm chính để phát triển thị trường BĐS từ năm 2009 đến năm 2014. Sang đến năm 2015-2016, dù vẫn phát triển nhưng độ nóng sẽ giảm do khu vực nhà ở giá trung bình và trên trung bình đang có sức hấp dẫn và thu hút được vốn đầu tư nhiều hơn. Đừng quá kỳ vọng vào luồng vốn ngoại chảy về phân khúc này trong năm tới. Năm 2015, các nhà đầu tư nước ngoài vẫn nghiên cứu thăm dò thị trường là chính. Và nếu nói năm 2016 họ quyết định xuống tiền vào thị trường BĐS Việt Nam thì tôi cho rằng vẫn hơi lạc quan. Nhà đầu tư ngoại sẽ vẫn tiếp tục tìm phương thức đầu tư sao cho hiệu quả cao nhất. Do đó, chưa có chuyện luồng vốn đầu tư vào BĐS chuyển sang luồng vốn ngoại là chính.

– Trân trọng cảm ơn ông!

Nguồn: Batdongsan.com.vn

Không nên quá kỳ vọng vào dòng vốn ngoại chảy về BĐS năm 2016 | Bùi Hiển | 4.5